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Light Industrial Immobilien: Risikostreuung durch variable Nutzungsvielfalt

Vor mehreren Jahren waren Sie noch eine Nischen-Assetklasse, inzwischen gehören sie zu den bevorzugten Objekten vorausschauender Investoren: Light Industrial Immobilien. Der Begriff steht für eine spezielle Kategorie von Logistikimmobilien, die Zusatzfunktionen im Bereich der Produktion übernehmen sowie flexibel und wandelbar sind. Der Vorteil der Light Industrials resultiert aus ihrer baurechtlichen Sonderstellung, die variable Nutzungsmöglichkeiten erlaubt – und damit das Risiko von Mietausfällen nennenswert minimiert.

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Light Industrials: Wandelbar und mit kleiner Produktion

Light Industrials verfügen über drei charakteristische Eigenschaften, die gleichzeitig als Kennzeichen der Assetklasse dienen. Die Immobilien müssen erstens wandelbar sein. Das meint: Sie müssen einen Funktionswechsel für unterschiedliche Nutzungen ermöglichen. Dementsprechend zählen Spezial-Objekte, die ausschließlich für eine konkrete Produktionsnutzung ausgelegt sind, nicht dazu.

Zweitens wird in den Objekten zwar produziert, aber nicht mit großer Tiefe, sondern sauber, ohne störende Emissionen oder sonstige Umweltbelastungen. Drittens schließlich werden die überschaubaren Flächen von unterschiedlichen Unternehmen und Betrieben für Lagerung, Konfektionierung und als kleine Produktionsstätte auf Zeit gemietet.

Attraktive Lagen gewährleisten stabile Erträge

Die produktionsnahen Immobilien sind zumeist in Ballungsräumen oder direkt an Metropolen angesiedelt und profitieren dort von einer starken (und weiter steigenden) Nachfrage. Typische Vertreter sind die Gewerbehöfe und Logistik-Objekte mit einer stark gemixten Flächennutzung aus Lager, Büro, Verwaltung und Produktion.

Sie bieten aus Investoren- wie aus Vermieter-Sicht ein sicheres Fundament für stabile und solide zu kalkulierende Erträge. Die große Bandbreite optionaler Flächenverwendung und die Funktionalität der Immobilie selbst haben der Assetklasse das besondere Augenmerk der Big Player unter den Investoren, aber auch von Einzelanlegern verschafft.

Mann vor Tafel mit Statistiken

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Komplexe Technik innen, ansprechendes Design außen

Die Funktionalität der Light Industrials stellt besondere Anforderungen an ihre technische Ausstattung und die Lage im städtischen Umfeld erfordert ein ansprechendes Außendesign, das in Einklang mit stadtplanerischen Vorgaben und Ansprüchen stehen sollte.

Die Innentechnik wird à priori komplexer als bei normalen Logistikimmobilien ausgelegt: Stichworte sind eine höhere Beleuchtungsstärke und eine größere Steckdosendichte, eine leistungsfähige, umfassende IT-Verkabelung und große Transformatorenkapazitäten, eventuell integrierte Kranbahnen und Druckluftleitungen sowie grundsätzlich eine Hallentemperatur, die wesentlich über dem Normalwert der reinen Lagerstätten liegt.

Individuelle Mietvertragslaufzeiten für eine planbare Nutzung

Light Industrials weisen neben ihrer Multi-Tenant-Struktur und der großen Flächen-Funktionalität einen weiteren Unterschied zu den Altbeständen auf: Die Mietvertragslaufzeiten können individuell vereinbart werden und liegen in der Regel zwischen 10 und 15 Jahren. Vermieter dürfen dadurch auf stabile Mieteinkünfte vertrauen.

Am Ende der Vertragslaufzeit kann der Vertrag entsprechend der ausgehandelten Konditionen verlängert werden oder es wird ein Anschlussvertrag vereinbart. Wir gehen daher davon aus, dass das Interesse an Light Industrials sowohl auf Nutzer- als auch auf Investoren-Seite weiter rasant steigen wird.

Mann in Logistikzentrum

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